02.12.2014 Анализ рынка жилья Екатеринбурга, ноябрь 2014 г
Объемы строительства жилья в Екатеринбурге в этом году сохраняются на рекордно высоком уровне. Темпы работ на большинстве площадок остаются стабильными, несмотря на нарастание кризисных явлений в экономике страны и региона. Введенные в строй комплексы замещаются новыми проектами, что свидетельствует об инерционном поведении, как рынка в целом, так и отдельных его участников. Спрос, после весеннего ажиотажа, остается стабильным: ожидавшаяся застройщиками осенняя активизации рынка не состоялась, однако и заметного спада продаж пока не отмечается.
В сентябре в городе на той или иной стадии строительства находилось почти 2,8 млн. кв. м жилья в многоквартирных домах. Это на +11 % больше, чем в аналогичный период прошлого года и на +6 % превышает предыдущий рекордный показатель декабря прошлого года (тогда в городе возводилось 2 645 тыс. кв. м). При этом темпы ввода объектов в текущем году также оказались более высокими. По его итогам застройщиками может быть сдано около 1 млн. кв. м.
Стараются не отставать от областного центра и города-спутники. Они все сильнее вовлекаются в процесс децентрализации рынка и активно конкурируют с жилыми комплексами третьего и четвертого поясов. Стабильный спрос на такие проекты со стороны жителей Екатеринбурга оформился еще до 2008 года. Однако до последнего времени у покупателей не было выбора в качественном и территориальном разрезе. В последние годы ситуация изменилась – число проектов существенно возросло. Сегодня в городах-спутниках и прилегающих к Екатеринбургу поселках строится 308 тыс. кв. м многоквартирного жилья. Наибольший объем приходится на Березовский и Верхнюю Пышму. В ближайшее время к ним может присоединиться Среднеуральск, где уже запущено несколько проектов, и готовится к выводу на рынок новый район на южном берегу озера Исетское.
Отдельным направлением, которое стремительно развивается и уже отвлекает покупателей с рынка квартир, становится сегмент апартаментов. Пока он еще переживает этап формирования, однако уже становится значимым. Объем апартаментов в стадии строительства составляет 213 тыс. кв. м (+17,8 % к аналогичному периоду 2013 года). Качественно их можно разделить на две группы. Первая – объекты, ориентированные на массовый спрос, создаются для покупателей с ограниченным бюджетом и способны привлечь внимание семей, которые ранее ориентировались на жилье в старом фонде и на окраинах города. Вторая группа – апартаменты, конкурирующие с жильем класса бизнес и элит. Они размещаются в центральной части города, где существует дефицит нового предложения. Уже сегодня доля апартаментов в центре города более 50% от объемов строительства в этом районе.
.png)
В итоге общий объем строящихся объектов на рынке жилья, включая пригород и апартаменты, составляет сегодня более 3,3 млн. кв. м. Около половины этих площадей застройщиками еще не проданы. Поэтому объем предложения на «первичке» в ближайший год останется высоким, а конкуренция будет только возрастать.
На вторичном рынке число квартир, после краткосрочного снижения в первом квартале текущего года, начало расти и к октябрю обновило максимальные за последние 6 лет показатели. И хотя в ноябре оно несколько сократилось, объем предложения остается высоким. Сегодня только в Базе данных Уральской палаты недвижимости выставляется на продажу через агентства более 9 800 квартир и 1 700 комнат. Вкупе с рекордными показателями первичного рынка, можно говорить о том, что выбор у тех, кто подыскивает себе квартиру, сегодня максимально широкий.
На фоне общего роста объема предложения активность покупателей в первой половине года также росла. При этом основным фактором развития рынка в течение первого полугодия явилась политическая ситуация в мире и общий экономический фон в стране. В условиях ожиданий обесценивания рубля и общей неопределенности, недвижимость традиционно рассматривается в качестве защитного варианта сбережения накоплений. Не стал исключением и 2014 год. Весной покупатели, планировавшие в близкой перспективе искать варианты для приобретения квартиры, предпочли ускорить процесс и совершить сделку как можно быстрее. В этом же контексте можно рассматривать ажиотажный вывод денежных средств из банков в конце третьего квартала после отзыва лицензии у «Банка24.ру». Однако эта волна была быстро погашена, а рынок жилья получил лишь краткосрочный фактор роста продаж. К концу года активность покупателей начала снижаться снизилась.
Такая ситуация, безусловно, отразилась на ценовых показателях. На первичном рынке высокий спрос на жилье в первой половине 2014 года позволил застройщикам реализовывать значительные объемы жилья. За четыре месяца стоимость квартир поднялась на +6 %. Однако уже в июне большинство из девелоперов стали отмечать снижение активности покупателей. Откликом на это стала фиксация цен предложения, а в отдельных проектах – их снижение. Осенью ситуация в экономике обострилась и рынок отреагировал на это очередными корректировками. При этом и заметного спада продаж пока не отмечается. В итоге с начала года стоимость квартир на первичном рынке выросла на +8 %, а средняя цена предложения одного квадратного метра на конец ноября составила 65 770 руб.
.png)
На вторичном рынке положительная динамика фиксировалась с января по август. Темпы процесса при этом оставались невысокими. В сентябре рост цен остановился и сегодня в различных сегментах отмечаются как положительные, так и отрицательные корректировки. Динамика с начала года составила только +4 %, а средняя цена квадратного метра находится сегодня на отметке 75 568 руб.
Если говорить о перспективах рынка, то в российской экономике сегодня сохраняются высокие риски для среднесрочного развития. К экономическим проблемам, которые были сформированы достаточно давно, в 2014 году добавилась политическая напряженность и резкое обесценивание национальной валюты. С учетом последних тенденций в экономике может снизить обороты и основной двигатель рынка жилья – ипотека. Банки будут вынуждены перейти к взвешенной оценке кредитоспособности, а сами покупатели могут занять более осторожную позицию при принятии решений о покупке той или иной квартиры и использовании ипотечных средств. В этой связи наиболее логичным сценарием в краткосрочной перспективе видится переход рынка к стагнации, которая должна привести к корректировке цен. Дальнейший рост оборотов рынка будет возможен лишь после стабилизации экономической ситуации, выравнивания ценовых диспропорций между разными качественными группами и формирования новых долгосрочных факторов развития.
Сайт: www.upn.ru
